債務整理での売却となると、裁判所を通じた「競売（けいばい）」が一般的に知られております。競売が債権者側（金融機関）からの申し出による強制的な売却、債務返済となるのに対し、所有者自らの意思で売却するケースを任意売却と呼び、競売や通常の売却と区別しています。

住宅ローンの滞納や借入金が返済不能になった場合、通常、融資している金融機関は抵当権に入っている不動産を差押え、競売で処分して、売却代金を債務返済に充てます。競売の場合、売却価格が実勢価格を大幅に下回ることから、債務者にとっては、多くの債務が残り、金融機関としても、回収額が少なくなる。

少しでも高く売却できることは、債務者・債権者のどちらとしてもメリットがあり、競売になる前に、任意売却を利用するケースが増えてきている。※競売の場合、時間や経費がかかることも、任意売却に拍車をかけている。

通常の売却手段を使う任意売却の場合、金銭的なメリット以外にも、世間的には一般の売却と区別できないことから、所有者の精神的負担を軽減したり、住み替えがスムーズに進むことも多い。

いいことづくめのような任意売却だが、競売に進んでしまうケースも多い。ケースとしては、複数の債権者がおり、任意売却の同意が取れないとき※や、債務者（所有者）自身が非協力的だったりするなど。※債権者全員の同意が必要。

任意売却で売り出されている不動産を購入する側としては、購入後の瑕疵担保責任がないため（瑕疵担保責任をつけても資金力がなくて対応できず）、購入後の費用や手間も取引価格に考慮すること、取引中の金銭のやり取りに注意することが必要です。

任意売却の場合、不動産そのものではなく所有者に問題があるのみですから、きちんとした取引をすれば問題なく、さらに競売価格とまではいかずとも、実勢価格よりは少し安いケースも多いことから、いい買い物になることもあります。

売却する側、購入する側ともに、一番大事なのは、取引を依頼する不動産業者の選定です。選定が悪いと、債権者と結託して安い売却となってしまったり、余計な費用負担が生じたりすることに繋がります。

債務者側には、いろいろな諸事情もあり、致し方ないことも多いと思います。これから購入する人は、なにかの事情があったときに、吸収できる余裕を持っておくことが肝要です。

金利動向に変化がないと、住宅ローン選びも同じパターンとなります。この状態だと、アドバイスする側も、疎くなってしまいますので、あらためて、住宅ローンの金利タイプごとに、特徴と留意点をまとめてみました。

１．変動金利

住宅ローン借り入れ後、半年毎（基本は４月と10月）に適用金利を見直します。金利は短期物に連動しますが、実際には日銀の政策金利に影響されます。

変動金利には独特のルールがあります。一つ目は、適用金利が変更されたとしても、返済額は５年に一度の変更となります。金利は変動するも返済額が変わらないということは、返済額の元金と利息の割合が変わり、金利が上昇した時は、元金の減少スピードが落ちます。

二つ目は、返済額の見直しの際、新しい返済額は、従前の返済額の1.25倍までに抑えるというもの。一つ目のルールと併せ、ここに変動金利の怖さが潜んでいます。

返済額が変わらない、返済額の上昇が抑えられる、しかし、金利そのものは変動する、このギャップが生じると、元金の返済スピード、住宅ローンの残高推移に影響が出ることになります。極端な例ですが、急激に上昇した場合、返済額に占める利息の割合が100％を超え、元金がまったく減らない、ということもありえます。

金利が低く、金利上昇も小さい幅であれば、メリットも得られますが、急激な上昇をした場合、利息が膨らむことがあります。

２．一定期間固定型

イメージは、変動金利タイプの土台にして、一定期間のみ金利を固定する特約がある。期間は、２年、３年、５年、７年、10年、15年などさまざまで、取り扱う金融機関により異なります。

特約で決められた期間は金利上昇することはありません。特約期間満了時には、そのときの金利が適用されます。現在の低金利で一定期間固定し、明けてみたら、大幅に金利が上昇していた場合、上昇した分まるまる返済額も上昇します。※変動金利タイプのようなルールはありません。

残高が多い当面の間は金利上昇リスクを回避し、残高減少後は変動金利で利息軽減を狙う、という場合に選択します。このため、一桁年数では残高もさほど減少しないことから、10年以上の期間を固定することをおススメします。

３．全期間固定型

文字通り、返済の開始時から終了時まで、金利が変動しません。現在のような低金利時は、そのメリットを最後まで享受でき、返済額が一定になることで家計に安定をもたらします。

金利上昇のリスクは、融資する金融機関が担います。そのため、変動金利などと比べ、設定される金利は高く、金利の動向によっては、利息を多く支払うことになるリスクを抱えます。

残高が減少し、残りの期間が短くなったころに、変動金利タイプなどへの借り換えをすることも含めておくことをおススメします。

４．ミックス型

違うタイプの住宅ローンを組み合わせることにより、メリットデメリットを中和できます。どちらか決めきれない、バランスを取りたい方におススメです。※違う金融機関の住宅ローンを組み合わせることはできません。フラット35は例外。

住宅ローンを二種類（二本）にわけるため、借入諸費用が増えます。組み立てるバランス、繰り上げ返済の優先順位なども、併せて検討することになります。

以上、簡単ですが、住宅ローンの特徴をタイプ別にわけてみました。

それぞれに良しあしがあり、神のみぞ知る領域である将来の金利動向を考慮しなければならないため、住宅ローンの特徴だけで選択することはできません。家計や人生計画、消費性向なども含め、総合的にご判断ください。

主要銀行の主な２月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（※１）
　10年固定：1.500％（※２）
　全期間固定：2.430％

※保証料要。
※１：自己資金20％超なら1.275％
※２：３月までお申し込みの方、固定終了後の優遇幅は最大▲1.4％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.950％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％?1.275％
　３年固定：1.450％?1.850％
　５年固定：1.550％?1.950％
　10年固定：1.850％?2.250％
　全期間固定：2.400％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％?▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.250％
　５年固定：1.100％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.550％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％?1.175％
　５年固定：1.100％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.400％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.350％（1.200％）
　10年固定：1.550％（1.400％）
　35年固定：2.750％（2.600％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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ここ最近、ほぼ変わらずの金利水準です。市場の金利（10年）も１％弱の水準をうろうろしており、連動する住宅ローンの金利（固定）も同様の動きです。

金利に関して、今朝の朝日新聞に、興味深い、というか、ちょっと怖い記事が掲載されておりました。

「三菱東京UFJ銀行が国際暴落（金利上昇）を想定した危機シナリオ作成」という記事の内容は、なにもできないこのままの政治だと、数年後に国債が消化できずに急落し、金利が上昇するというもの。

住宅ローンに関しては、短中期の固定期間が終了した時点で、大幅な金利上昇のために返済額が上昇する可能性があることを示している。

この危機シナリオだけで考えれば、ベストは全期間固定、半端な固定期間を選ぶくらいなら、市場金利ではなく日銀の政策金利に連動する変動金利を選択する方がいい。

同行の他、他の金融機関でも、長期国債から短期物への資金移動を考えていることと、利払いによる財政圧迫（すでに圧迫？）を避けるために、短期金利は上昇する可能性が、長期金利よりは小さい？ため。

主要銀行の主な１月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.500％（特別割引）
　全期間固定：2.430％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.950％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％?1.275％
　３年固定：1.450％?1.850％
　５年固定：1.550％?1.950％
　10年固定：1.850％?2.250％
　全期間固定：2.350％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％?▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.250％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.550％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％?1.175％
　５年固定：1.100％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.650％（1.500％）
　10年固定：1.850％（1.700％）
　35年固定：2.750％（2.600％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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平成24年のスタートも低金利でした。エコノミストの方は、いろいろ予想されておりますが、今年の金利はどうなるのか。なんとなくの感覚では、今年一年も同じような金利状態が続くのではと思っております。現場の勘です。

去年の千葉県の人口減少が確実視されております。人口が減少し、活力がなくなると、不動産市場の低迷、金利も低迷していきそうです。

首都圏のどの都県でも、都心から離れた市町村では人口が減少していたが、東日本大震災の影響（液状化、放射線量）により、人口増加を担っていた東葛・葛南エリアの人口上昇に歯止めがかかったのが要因。

県では、一時的なものか長期的なものか判断できない、としているが、根本的な少子高齢化時代の人口構造変化があり、大震災はきっかけに過ぎない。出生数よりも死亡数が上回っていることでわかる。

この人口減少傾向は、不動産市場にも影響を与える。大和総研のレポート（高齢化がもたらす不動産市場へのインパクト）によれば、「土地価格や住宅着工件数など不動産市場に関する指標と人口動態を示す指標（人口増加率や生産年齢人口比率）との間には、長期的に密接な関係があることが分かった。具体的には、人口の減少や高齢化の進行が地価にはマイナスの影響を与えることが分かった。」と分析している。

短期的には、震災の影響による要因が改善することや景気の回復などにより、不動産市場も回復することも見られると思う。不動産を専門に研究する機関でも、柏市の住宅地の一部では、今年から２?３年内が買い時だと発表している。

しかし、人口減少時代が続く、本格的になるに従い、不動産市場に下落圧力がかかる。高度成長期を支えてきた団塊世代の方々が、定年を機に、故郷に帰る・安住の地を求めて移住するという動きも加わるとなおさらである。

今後、少子高齢化や移住などの流出による人口減少を、地域が魅力やメリットを打ち出せるかどうか、地域の勝ち組負け組に分かれそうである。（勝ち負けを不動産価値という基準で考えた場合）

今年は、ひとつひとつの小さな地点で、固有の要素により、地価の上げ下げがありましたが、来年以降、全体的には、地価の下落傾向が続くのでしょう。その理由は、人口の減少です。

少子化による人口減少で、住宅の主要購入層である結婚適齢期前後の世帯が減少し、需要が減少する。さらに、親が所有している土地や住宅の相続も始まり、購入する必要性が落ちる、もしくは、買ったとしても、別の不動産を売ることになり、供給が増加する。

ただし、全体では需要が減り、下落傾向とはいえ、購入する人はいるわけで、需要が強い地域や特性がある土地は、下落幅も小さい。強い土地の特徴は、まず、利便性。つぎに、災害への強さ。あとは街並みでしょうか。

建物に関しても、ストック住宅市場の活性化にともない、いままでのような築年数によって一律に評価されることはなく、個々の建物により適正な評価がされるようになるでしょう。

長期間の利用に対応した耐久性、きちんとメンテナンスされている実績、さらに、暮らす人の状況変化に対応できる可変性、などにより、大きく差が出るようになる。

住宅ローンを借りて購入した場合、返済をきちんとしていれば、住宅価値の変動が直接影響を与えないかもしれません。しかし、いざというときのために、資産価値が保てるような住宅にしておくことは、とても大切。

または、高額な出費をせず、安くて負担が軽い、いざとなっても持ちこたえられる程度の消費的なスタンスで考えておくという方法もある。

千葉県北西部では、地震の揺れによる倒壊や津波被害はありませんでした。影響を与えたのは、液状化、放射線量増加、先行き不安などです。震災発生直後は例外として、不動産購入そのものは、大きく減少としたとは感じません。ただし、その中身には大きな変化がございました。

まず、液状化被害です。浦安市、習志野市、千葉市美浜区などの東京湾岸エリアの埋め立て地で大きな被害を出しました。さらに、内陸部でも、我孫子市、流山市など、河川に近く、もともと地盤が弱い土地を造成した地域で発生いたしました。

埋め立て地だから、低地だからと、それだけで必ず液状化被害にあうとは断言できませんが、台地の方が可能性が低いのは事実です。そのため、千葉県内陸の台地へ居住を移そうという傾向が出ました。

液状化について、行政からハザードマップがでており、大まかな危険度は把握できます。ただし、ざっくりとした目安までにしかならず、個別の検証は必要です。当然、台地にも雨は降り、水が溜まったり、流れたりする低い部分はあるためです。

放射線量に関して、千葉県北西部、柏市を中心に、なぜか放射線量が高く出ております。いろいろ要因はあるかと思われますが、雨などにより、放射性物質が流れて溜まるところが、より高くなる傾向にあります。例：調整池など。

先日、政府より、安全宣言的な発表がございましたが、結果がすべてですので、実際の放射線量が低くなるまでは、千葉県北西部エリアへの流入は減少すると思います。もし購入するなら、水が溜まりそうな場所の近くは避けること。これは地盤面にもつながります。

※まとめ：台地面の平坦地、水が溜まりづらいところが、最適な地形。

最後に、先行き不安に関して、震災発生後はどうなるか見えず、漠然とした不安から意欲が低下するのが見受けられました。しかし、いまは震災の影響というより、増税などの政治嫌悪のほうが大きい。

来年、政治がどのように動くのか、原発も含めて、明るい兆しが見えてくれば、不動産市場も明るくなれる。公務員も一般企業も、今年の冬のボーナスは増加したようですので、潜在的な力は持っているのでしょうから。

最後に、お亡くなりになられた皆さまとご遺族に、心からお悔やみを申し上げますとともに、被災された皆さまにお見舞いを申し上げます。

主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.800％
　10年固定：1.500％（特別割引）
　全期間固定：2.500％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。（期間限定）
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％?1.275％
　３年固定：1.450％?1.850％
　５年固定：1.600％?2.000％
　10年固定：1.850％?2.250％
　全期間固定：2.350％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％?▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.250％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.550％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％?1.175％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.550％（1.400％）
　10年固定：1.650％（1.500％）
　35年固定：2.850％（2.700％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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変動金利タイプが、実質１％を下回り、10年固定で1.5％前後、全期間固定で2.5％を下回る、という異常な低金利状態が続いております。長期金利は１％を超えてきましたが、まだまだ低金利下にあります。

金融機関も、どうしてこれだけの優遇をしてまで住宅ローン獲得に力を注ぐのか、ほんとびっくりするくらいの優遇です。セブン銀行は、融資での利ザヤ稼ぎという本来の銀行形態ではなく手数料に絞った収益構造です。これと同じことなのでしょうかね。

主要銀行の主な11月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように優遇適用後で表示します）

◇千葉銀行
　変動金利：1.475％（自己資金20％超なら1.275％）
　３年固定：1.750％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％
　全期間固定：2.490％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.5％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇京葉銀行
　変動金利：1.275％
　３年固定：1.550％
　５年固定：1.850％
　10年固定：2.000％
　全期間固定：2.490％

※配偶者が保証人となれば、保証料不要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.0％
※借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。

◇みずほ銀行
　変動金利：0.875％?1.275％
　３年固定：1.450％?1.850％
　５年固定：1.600％?2.000％
　10年固定：1.900％?2.300％
　全期間固定：2.400％

※保証料要。
※金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※自己資金20％超の場合、この他の優遇設定あり。
※全期間▲1.2％?▲1.6％優遇。

◇住友信託銀行
　変動金利：1.075％
　３年固定：1.200％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　30年固定：2.400％

※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％
※全期間優遇コースの場合、▲1.4％（ネット経由なら▲1.5％）

◇中央三井信託銀行
　変動金利：0.775％?1.175％
　５年固定：1.150％
　10年固定：1.450％
　35年固定：2.450％

※保証料要。
※変動金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲1.2％

◇中央労働金庫
　変動金利：1.225％（1.075％）
　５年固定：1.550％（1.400％）
　10年固定：1.650％（1.500％）
　35年固定：2.850％（2.700％）

※（）内は中央労働金庫規定の会員優遇。
※保証料要。
※期間固定の場合、固定終了後の優遇幅は▲0.4％

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変動金利タイプが、実質１％を下回り、10年固定で1.5％前後、全期間固定で2.5％を下回る、という異常な低金利状態が続いております。

長期金利も１％を切るという低水準。ユーロを含め、国際的な金融市場は、さっぱりわかりませんが、これらが影響していることは間違いないのでしょう。

今後、長期金利はこれ以上の低下はしないでしょうから、借りるには、今が絶好のタイミング。変動金利は、今後、上昇すると思われるが、現在の弱い経済状況（国債の大量発行）だと上げづらいか。低水準である状況で逃げまくるという手も。

主要銀行の主な10月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.075％
　　　　　　三井住友銀行：1.075％
　　　　　　みずほ銀行：1.275％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　京葉銀行：1.275％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.275％
　　　　　　中央労働金庫：1.000％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：1.75％
　　　　　　三井住友銀行：1.75％
　　　　　　みずほ銀行：1.90％
　　　　　　千葉銀行：2.05％
　　　　　　住友信託銀行：1.70％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.80％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.95％
　　　　　　中央労働金庫：1.40％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：1.95％
　　　　　　三井住友銀行：1.95％
　　　　　　みずほ銀行：2.05％
　　　　　　千葉銀行：2.35％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.05％
　　　　　　中央労働金庫：1.85％

・10年固定　三井住友銀行：2.30％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.50％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.40％
　　　　　　中央労働金庫：1.95％

・35年固定　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.40％
　　　　　　千葉銀行：2.47％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.40％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.70％
　　　　　　中央労働金庫：2.85％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。
※中央労働金庫は会員（組合員）に別途優遇がございます。

今月の住宅ローン適用金利は、ほとんどの金融機関で低下致しました。

35年固定で３％を大きく下回っている水準。変動金利は、実質１％弱。資金手当てコストから利益まで含んで、これで採算が合うのか、という水準。

いつか国債が消化しきれなくなって、金利が急上昇する、と言われているのは、関東・東海の大震災と同じ。くるぞくるぞ、と言われ続け、日々、通り過ぎていく。

本書で紹介されている７つのポイントを、住まい探しに置き換えてみてました。

１）さまざまな現実を理解し受け入れる・・不動産取引・市場のなかでは、さまざまな現実がある。自分の思うとおりになるとは限らない現実を客観視して、自分の住まいを見つけるプランを目指す。

２）長期的視野でプレイする・・探しているときだけの状況や考えで探すのではなく、生活全般、人生全体を俯瞰して探す。

３）金を儲けることよりも正しい決断を下すことを優先させる・・お得かどうかという不動産の価値だけではなく、自分の住まいに対する条件との対比で判断する。

４）金への執着を捨てる・・住まいを購入することが人生の目的ではない。いざとなれば、家を買わないという決断ができるよう、家への執着を捨てる。

５）自尊心を持ち込まない・・周りに自慢するため、見栄をはるために購入するのではなく、生活と人生を考え、合理的な判断をする。不動産の良し悪しの評論家にならない。

６）あらゆる感情を決断から排除する・・不動産取引・選定・購入可否において、主観的な判断や考えに偏ることなく、客観的な判断を下す。頭ごなしの選別をせず、客観視して不動産を見る。

７）分析と改善のサイクルを継続的に繰り返す・・不動産を探しているとき、それぞれの不動産を分析し、自身の希望や状況と対比させ、住まい探しの優先事項や割り切るところを考えることを繰り返す。

以上、わたしなりの置き換えですので、違った解釈や置き換え方もあるかと思います。各項目の・・の前が紹介されているポイントですので、いろいろ置き換えてみてください。

最後に、本書の紹介文を置き換えてみます。

「ポーカーの世界は、実世界の過酷で残酷なバージョンだといえる。我々が社会で与えられているような安全地帯は、ポーカーには存在しない。全ての最適でない決断、ミス、筋の通らない考え、そして勘違いは、ポーカーテーブルでは命取りになる。」

住宅購入は、人生において最大の試練だといえる。完全に安全でリスクゼロの不動産購入は存在しない。すべての最適でない決断、ミス、主観的な考え、感情的な判断は、住宅購入では命取りになる。

下記に、千葉県北西部（東葛エリア）に関する調査結果を列記いたします。

湾岸地域では、震災によって影響を受けた最大の原因は液状化が挙げられている。その他の地域は、震災の直接的な被害よりも景気低迷の影響が大きい。常磐エリアで、放射能の風評被害をうけたのは13%強に留まる。

震災後の地価について、横ばい（39.1%）、やや下落（38.7％）が大半を占め、大きく下落（6.5％）に留まる。ただし、東西線・京葉線沿線では、大きく下落が41.7％と、液状化被害の影響を受けている。

今後の地価についても、80％近くの業者が大きく下がらないと予測している。今後、住宅系の需要は増加すると約80％の業者が回答。ただし、投資物件は大幅に需要が減退すると答えている。

最後に、この調査結果を以下のようにまとめている。被災地を除くと取引の価格に大きな影響が見られない、液状化や原発という直接的なものより景気低迷の影響を受けている、今後、大きな影響はないとする見方が多い。

この他に、アンケートに書かれた生の声のうち、気になったものをご紹介します。（常磐エリアの業者からの回答）

・浦安、市川の余波で松戸では売れている。 ・売り出し情報を秘匿していた大手仲介業者から情報が流れてきた。 ・生活保護を受けている人が増加したようだ。 ・解体工事が増加している。 ・土地の履歴に関しての確認が必要となった。 ・マンションが敬遠され中古住宅に流れている

以上のように、原因はさまざまでも、あれだけの大震災でしたから、不動産市場にも住まい選びにも大きな影響は与えられています。

当然、購入の取り止めや取引価格にも影響はあったかと思われますが、それ以上に、地盤や地勢（高台）や住宅の種別（戸建、低層）という住まいへの内容の変化が特徴的です。

今後、放射能の状況、景気動向や雇用・収入などの経済状況によって、また、変化があるかもしれません。景気に関しては、震災よりも、円高・株安など、世界経済からの影響もあります。

≪国土交通省が発表した住宅地の概要≫

平成22年7月以降の一年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も増加した。

東日本大震災以前の住宅地の地価動向は、低金利や住宅ローン減税等の施策等により住宅需要が堅調で、下落率の縮小傾向を示す地域が多かった。

地価公示との共通地点で半年毎の地価を見ると、東日本大震災のあった平成23年1?6月は、全国で下落率がやや拡大した。震災後、東京圏は弱い動きを見せており、下落率が拡大した。

平成23年9月：国土交通省土地・水資源局

東葛エリア各市の基準地価は、以下のリンク先にてご紹介しております。

・柏市
・松戸市
・流山市
・我孫子市
・鎌ケ谷市
・白井市
・印西市
・市川市
・船橋市

※基準地価とは、都道府県が毎年７月１日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて１平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。

今年の基準地価動向は「全体的に、経済の冷え込み・震災後の自粛から下落傾向。さらに、震災被害の大きかった地域の下落率は大きい。逆に、防災面での強さを評価されている地域の下落率は低い。」という特徴となりました。

柏市も下落率が大きい結果となりましたが、これは放射線量の数値が大きいということが取り上げられたもの。しかし、現場の感覚では、放射線量を気にされる方は少なく、液状化被害の影響が大きいと感じられます。

柏市も下落率が大きい結果となりましたが、これは放射線量の数値が大きいということが取り上げられたもの。しかし、現場の感覚では、放射線量を気にされる方は少なく、液状化被害の影響が大きいと感じられます。

９月20日に、2011年地価調査（基準地価）が発表されました。春の公示地価、秋の基準地価の二つが、半年に一度、地価の動向を示しますが、今年の公示地価は震災の影響を加味したものではなく、今回の基準地価が、東日本大震災の影響を反映した最初の地価動向になります。

※基準地価とは、都道府県が毎年７月１日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて１平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。公示地価は毎年１月１日時点の値。

千葉県内で注目されたのが、液状化被害が大きかった浦安市。同市の平均下落率が県内最大の▲7.1％となったほか、野田市（▲6.4％）、千葉市美浜区（▲5.2％）、柏市（▲4.2％）、市川市（▲3.6％）と、首都圏の下落率上位（ワースト）に千葉県内の各市が名を連ねました。

これは、液状化の被害が大きかった事情によるものと、柏市、野田市は、放射能の線量が比較的高い地域という報道による影響だと思われます。浦安市の場合、液状化の被害が特に大きかった地域を調査困難として除外しました。これは住宅地としての相場が成り立っていない、判定不能ということです。これを加味するとすれば、もっと下落率は高いものとなります。

首都圏全体でも、下落幅が拡大しました。これは、震災による日本経済の冷え込み、先行き不安の影響だと思われます。住宅ローン減税、住宅ローンの金利低下（優遇策含め）などにより、不動産市場も回復傾向にあった動きを、大震災が押し流してしまったもの。

一方、現場で受ける印象が、公的な指標と異なることが多いのも事実で、弊社では、震災直後は、さすがに自粛ムードと様子見、落ち着きがなかったこともあり、依頼は少なかったですが、ＧＷ以降、近年にないくらいの依頼を受けております。

周辺の同業者から聞かされる状況をみても、相当数の依頼がきており、需要そのものは減少するどころか増加傾向にあることを感じます。特に、東京西部や神奈川県エリアに所在する同業者からの声は、威勢のよい声が多い。

このように、住宅という実需である限り、ある程度の需要は常に存在し、それが、その時のトレンドによって、流れが変わる。それが、地域間の格差・動向に影響を与えるもので、今年のトレンドは、まさに防災面での強さ。地盤の良さ、災害への強さで、地価動向が左右されています。

今回の基準地価の結果で、柏市の下落率が大きかった。これは放射能の線量によるものと考えられているが、柏市の場合、台地面に住宅地が多く存在することから、現場では、それほど下がった感覚はない。逆に、それだけ下がって買いやすくなったのなら、もっと住まい探し（のお手伝い）が楽になるのではと思う。

さらに、（放射能の線量に大きな違いがない）隣接する松戸市、流山市、我孫子市などの結果は、下落率のワーストランキングに入っていないことから、放射能の線量よりも液状化の方がインパクトが強かった、地価に影響を与えました。

たしかに、今年、依頼を受ける方の傾向として、地盤面を気にされる方は圧倒的に多い。地盤面に不安がある地域にお暮しの方からの依頼が多いのも特徴的。

千葉県の内陸部に位置する東葛エリアの各市（柏市、松戸市、流山市、我孫子市、など）でも、液状化現象による被害を受けた地域はあり、このような地域は不動産市場に大きな影を落としております。

この他にも、帰宅困難、親族の近居、高層マンションの弱点など、震災による住まい探しのトレンドに、今回の大震災は大きな影響を与えました。この影響がいつまで続くのか、時間の経過とともに、また、トレンドも変わるのだろうな、という過去の経験も頭によぎります。