機構の元となった住宅金融公庫でも、段階金利、ゆとりローン、などという似たような（同じではない）当初は少ない返済額、途中から返済額が増加するという融資制度がございました。

我々、不動産や住宅の営業は、住宅購入の資金計画を提案する際、当初の返済額のみを提示して、購入の是非を問うことが多くあります。

しかし、住宅ローンを検討するに際して大事なことは、借りるときの借入金額や返済額ではなく、借りた後の返済に対応できるかどうか、と、住宅ローンの返済が家計や人生に与える影響です。

狭義で考えれば、住宅ローンの返済額がどのように推移していくのか、金利の上昇時期や上昇幅などになりますが、住宅ローンだけを考えても判断できるものではなく、広義に、収入、生活費、教育費、老後資金などまで考えての判断になります。

収入は、何歳までどの程度の収入が得られるのか、定年退職、再就職などを想定し、返済期間と返済金額との兼ね合いを見ていきます。その他に、生活費や教育費が、どの程度かかってくるのか、それが金利変動などと照らし合わせたときに対応が可能かを判断します。

また、やっと、住宅ローンの返済が終わったとしても、年金も少なく、貯蓄もないと老後の生活が苦しいものとなります。老後に入ってから、リフォームや建て替えなどの必要が迫られると厳しい局面になります。

住宅ローンの返済を考える際は、返済額（金利）の高低だけではなく、生活から老後まで、長期的大局から鳥瞰するのが大事なポイントになります。

さらに住宅購入とも照らし合わせ、住宅ローンの返済中や返済後に、どの程度の費用が発生するか、また、どのように対応できるかも考えておかなければなりません。

【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.34

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　読者の皆さま、こんにちは。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。

　昨日は春を思わせる暖かさ、それが一転、
　今日は冬に逆戻りの寒さ、さらに、明日はもしかしたら雪かも、
　なんて、予報もでるくらい。

　景気も、良くなったかな、と感じたり、
　やっぱり悪いのかな、と思うような話題があったりと、
　一進一退で、なかなか明るい兆し一直線とはならないようです。

　年度末の３月一回目の週末は、いかがですか。
　私は、土曜日は、ゆとりがあって、
　日曜日は立て込んでいる、という状況です。

　さて、昨日ですが、
　久しぶりに「研修」という名のあるものに参加して参りました。

　役割は、半分・受講生、半分・講師、というもので、
　縦横なく、フリーディスカッション形式でした。

　私は小心者のため、
　見知らぬ方の前では緊張してしまいます。

　それが、昨日は、研修に参加したメンバーが、
　不動産のベテラン（社長）、年上、さらに、顔が怖い！
　もう、緊張しすぎるくらいに緊張させられました。

　今日のメルマガでは、
　昨日の研修で、気付いた点、思いついたことなどを、
　書き連ねたいと思います。

　研修後の懇親会で、半分以上忘れてしまっているので、
　早く書かないと、ほとんど記憶から消えてしまう恐れがありますので。

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【今日のヒント】　稼ぐ人たち

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・クロージングよりアプローチ

　以前の不動産営業と言えば、
　販売する建売なりマンションなりがあって、
　いかに販売するかというクロージングに注力していました。

　しかし、現在、特に仲介営業では、
　お客様の要望や状況をしっかり聞いて、
　一緒に考え、打ち合わせを重ねながら、
　提案できる力が必要となってきました。

　的確な提案をするためには、
　お客様と思いを共有する、そのために、
　しっかり聞きとる力が必要となります。

・仕掛ける力

　物がありきであれば、
　その物だけの資料や準備をすればいいのですが、
　提案をご納得いただくためには、
　さまざまな準備が必要となり、
　仕掛ける（気付いて頂く）力が必要となります。

・スタートダッシュ

　ある程度の規模がある会社の場合、
　期末への予算達成などがあり、
　最後に追い込む姿が見受けられます。

　業績を安定して、目を見張る実績を残す人は、
　期首のスタートダッシュを大事にしています。

　一般的な心情としては、
　期末が終わってホッと一息したいのも分かりますが、
　業績を伸ばしたいのであれば、最初のスタートが大事になります。

・不安感

　業績をあげている方が共通して仰るのが、
　「今だけだよ」「次は落ちるかも」という不安な思いです。

　この不安感、危機感が、
　現状の業績に満足することなく、
　さらに努力する、工夫することへと繋がっています。

・貪欲さ

　研修などで、できる人とできない人の境目は、
　「なんでも吸収してやろう」という貪欲さの有無です。

　誰も後ろ向きに参加しているとは思いませんが、
　「ふ?ん」程度で流し、俺はできているよ、と、
　改善しようとしていない方ほど、業績は上がっていない。

　そして、聞いた話を自分ならと置き換えられるか、
　ちょっとしたヒントを得られるかが分かれ目です。

・ちょっとだけ期待以上

　業績をあげている方々は、
　ちょっとだけ、相手の想定・期待値を上回る行動をしています。
　「ここまでしてくれるの」
　「こんなことまでしてくれるの」
　もしかしたら、最初低めで想定させておいて、
　結果的には、想定値を上回るようにしているのかもしれません。

・お客様の利点

　売るものが良ければ良いほど、
　売る物そのものの良さを強調しがちですが、
　売っている人は、
　「お客様にとって、こう役に立ちますよ」
　と、お客さまにとっての利点から切り出しています。

　どんなに良いものでも、
　お客様にとって役に立たないのであれば意味はなく、
　他よりも、どれだけ利点があるのかを伝えなければなりません。

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【しばたのつぶやき】

・中古住宅流通拡大への要点。
　強い新築指向を持つ購入者の意識、品質や耐久性など建物への不安、
　を変えられるか。

・立ち食いそば屋さんにて一考。
　天ぷらそば350円、天玉そばにすると50円アップ、
　玉子一つに50円？と割高感を感じ天ぷらそばにする。
　これが天玉そば380円なら、通常50円増しから
　割安感を感じ天玉そばにする。
　売上30円増、原価10円として利益20円増。
　デフレ下の商売勘所。

　この他のつぶやきは：http://twilog.org/preseek_shibata

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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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　◆□ヨッシーの住宅購入アドバイザー奮闘日記□◆
　http://www.mag2.com/m/0000251565.html

　このメールマガジン「ヨッシーの住宅購入アドバイザー奮闘業日記」は、
　お客様や業界の皆さんのために住宅購入アドバイザーを正しく理解して頂くため、
　毎日、現場で起こるさまざまな出来事と日々の泣き言？をお伝えします。

　平成12年から不動産売買全般を経験してきました。
　それら経験をいかして、ナイスな住宅購入アドバイザーになるべく
　毎日邁進している筆者ですが、経験上、
　中小の"不動産屋のオヤジ"に詳しいです。。。

　不動産屋のオヤジといえば、
　黒いセルシオ、ゴルフ三昧、、、ってイメージありません？

　あながち嘘じゃないんですが、もちろんそれだけじゃないですよ！
　酸いも甘いもある、不動産の"プロ"の毎日、
　現場で起こるさまざまなできごとをこのメルマガでご笑覧あれ！

　□筆者吉野・プロフィール　http://www.micyon.com/

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【あとがき】　久しぶりの懇親会

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　本業や協議会に注力したいことから、
　今年度は役職も辞職し、会議や研修なども、
　どうしてもというのに限り、極力セーブしました。

　会議や研修の後は、懇親会に誘われて参加することも多かったのですが、
　そもそもの場に出る機会が減ったことから、
　必然的に懇親会の参加も減りました。

　私は、あまりお酒が飲めません。
　必然と食べ物メインとなるのですが、
　お子様メニュー（やきそば、とか）が好きな私にとって、
　大人の方々が好む、品のいいメニューは、
　ちょっと物足りないものがございました。

　それで、最後の締めは、新宿ルミネ７階で、
　将軍パフェ（パフェの二段作り）となりました。
　（一緒に食べたお相手は、神奈川の不動産会社経営４２歳のおじさまです）

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　発行人：住宅購入アドバイザー協議会　事務局　柴田　誠
　　　　　< http://www.house-adviser.jp/ >
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検討されている金融緩和策は、短期金利の低下を促すものであるが、長期金利にも少なからず影響（低下圧力）があると思われます。金融機関などの事業性は短期金利の動きも影響はあると思われますが、住宅ローンを中心に家計への結びつきが強いのは長期金利です。

金融緩和の協議に入ることだけで、金利の低下観測から、金利の低下へ進むと思われます。長期金利が低下すると、住宅ローンの貸出金利も低下します。現在でさえ低金利の状況下ですが、一段と購入の負担は軽くなります。

ただし、金融緩和をするということは、景気が低迷しているということやデフレであることを示すものでもあります。いくら購入の負担が軽くなったとはいえ、肝心の収入面で不安があれば購入に踏み切れるものではありません。

また、デフレであるなら、原則では、借金はマイナス、不動産の購入もマイナスとなります。これは、現金の強さが増し、物の価値が弱くなるためです。デフレ傾向のときは、借金をしないこと、物を買わないこと、という鉄則があり、極端に言えば、お金をあげる（利息を払うから）借りてくれ、とか、現実に実感できるところとして、価格を安くするから買ってくれ、という状況になります。

これは経済的な感覚では異常なことであり、これを脱却するために、日銀は金融を緩和しようとします。金融緩和≒デフレ、不景気、これを見て、危ないと捉えるか、不動産も下がり、金利も下がって、チャンスと捉えるか、人（考え方や状況）によって判断は分かれます。

くれぐれも、金利が低下しているから、という単純な営業トークだけには惑わされないように。

そこで、所有と賃貸を使い勝手で比べますと、所有の場合、リフォームなどの可変が自由であるや使い方も自由になるなど、自分の意思で動くことができます。賃貸の場合、リフォームができず使用にも制限があります。しかし、賃貸であれば、生活に合わせて住まいを変える（引っ越し）することも容易くなります。

諸所の事情や生活を考え、住宅を購入しようとした場合に大きく分かれるのが、一戸建てにするか、マンションにするか、でしょうか。所有と賃貸との比較にも重なる部分がありますが、マンションの場合、共同住宅になることから、生活でも所有（管理）でも、他の人との関わりが大きな要素を占めます。

管理費や修繕積立金の有無も大きな違いです。ただし、これは費用が発生することだけを取ってマンションが否定されるものではなく、管理費を払って組合（管理会社）に管理を頼み、修繕費用を計画的に積み立てるか、自身で管理し、自身で修繕費用を手当てするかの違いです。

マンションの最大の良さは、立地の良さになります。同じ立地なら購入費用を抑えることができ、また、同じ予算で利便性の高い地域で購入できます。ただし、敷地内（駐車場から玄関）や建物の内の移動（上下）などの使い勝手は落ちます。高層階なら一戸建てでは得られない眺望が望め、防犯面もマンションの方が少し高いでしょうか。

マンションにしろ、一戸建てにしろ、種別が決まった後に分かれるのが、新築にするか、中古にするかでしょうか。新築の良さは、最新の建築基準や設備が整った建物になること、売主（施工）が法人となることから保証が整っていることでしょうか。あとは、誰も使っていないという気持ちの部分です。

中古は、新築と比べてコストパフォーマンスに優れています。同じ敷地で同じ建物であれば、築年数分だけ価格が抑えられる（はず）。あと、新築の場合、入居まで待たされるが、中古の場合、すぐに入居が可能な物件も多いこと、間取りや大きさには制約がある場合もあるが、内装や設備はリフォームなどで改善することができます。

以前の中古物件は、資料の紛失やメンテナンスの履歴不備などから不安感を持たれる方も多かったかもしれませんが、建物調査会社などの充実などにより、状況は改善されました。

所有と賃貸、マンションと一戸建て、新築と中古、どの比較でも、どちらかの長所は反対の短所になり、物事には裏表がある通りです。自分たちにあった関わり方と住まいがいいということですね、身も蓋もない結果論ですが。

【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.33

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　読者の皆さま、こんにちは。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。

　本日、一般消費者向けのメルマガが発行100回目に到達しました。

　100回の発行に要した期間は６年と半年。
　メルマガを販促として考えた場合、
　正直なところ、時間のかかりすぎ（発行数が少なすぎ）です。

　発行頻度は、１ヶ月に１?２回。
　本来なら、週に１?２回程度は欲しいところです。

　コラム、ブログも、月に３?４本と、
　以前に比べて激減してしまいました。

　依頼や相談が増加し、さらに、新しい取り組みなども行った結果、
　その反動が、メルマガ、コラムに出てしまったものです。

　なんとかかろうじて実行できているのは、
　ツイッターのつぶやき記事のみ。

　営業に専念する立場であれば、
　依頼が多く、実績も残せば、という言い訳もできますが、
　営業はもとより、販促から会社運営全般までに及ぶと、
　ちょっと時間的に足りない。

　しかし、世の中を見渡すと、
　私以上に厳しい状況にあっても、
　楽々とこなしている方も多い。

　最近、毎月のように「今月はやるぞ」と意気込むが、
　結果、行動が伴わずとなっておりますが、
　なんとかしたいと思っております。

　※今回のメルマガで、みなさまのヒントになるのは
　「あとがき」の内容かもしれません。

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【今日のヒント】　住まい探し一考（購入しようとしている方に対して）

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◇最適な住まい探し

　プレジデント3.1号「土地・駅、マンションの目利き入門」
　という特集記事のなかで、"チャートでわかる幸せな家選び"という
　チャートが紹介されていたので試してみた。

　スタートから何項目かの設問に答えてたどり着いた私の最適な住まいは
　"価格重視の中古マンション"という結果となった。

　この結果を見てビックリ、
　中古マンションという結果にではなく、
　私の実態と当たっていることがです。

　私が中古マンションに至るまでの設問と回答は、
　・長時間通勤が嫌
　・自分の家を持ちたい
　・みながうらやむ街でなくてもいい
　・家の形や間取りなどの内部にこだわらない
　・将来のことを考え安くても自分の家を持ちたい
　・中古には抵抗がない
　というものです。

　この選択には、何が正解というものはありません。

　自分たちがどのような生活をしたいか、
　それにはどのような住まいが最適かを知るものです。

　上記のような選択をプロの私がしたからといって、
　真似る必要もなければ、それが正しいかどうかはわかりません。
　正解を知っているのは、みなさま自身であり、他人には分からない。

　一昨日の夜にご相談頂いた方は、
　中古マンションを購入しようとしたところ、
　一戸建てにすべきだ、新築にすべきだと、違う場所にすべきだと、
　いろいろな方から様々な有り難い？助言があり、
　何がなんだか分からなくなって、
　客観的な意見を聞きたいということでした。

　ご助言された方が仰っていることが間違っているとも思いません。
　マンションよりも一戸建ての方が優れている点もあるが、
　逆に、一戸建てよりもマンションの方が優れている点もある。
　新築、中古の選択でも、地域の選択でも、同じ。

　ただ、助言された方は、一方からの見方しかできなかっただけであり、
　相手を思ってのことであり、決して助言することが悪いことでもなければ、
　それを無下に扱うものでもない。

　助言する方も、それを受ける側も、
　ひとつの事柄にしばられないことが大事である。

　そして、本質的なことは、
　不動産の優劣で最適な住まいは決まらない、
　ということ。

　そこで暮らす方が主役なのであり、
　不動産の良さ悪さを横で比較しても分からない。

　どのような暮らし方をするのか、
　その暮らしには、どのような住まい（不動産）が相応しいのか、
　それが、たまたま、マンションかもしれないし、一戸建てなのかもしれない。
　もしかしたら、購入しない方がいいのかもしれない。
　ただ、それだけです。

　最後に私からの助言ですが、暮らしぶりや住まいへの価値観を考える際、
　今に固執しないこと、生活は数年経てば変わるものです。
　今の好みが、長くいつまでも続くとは限りません。
　案外、オーソドックな考えにした方が長期的にはいいかもしれません。

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【しばたのつぶやき】

・「プロとはなんですか？」と問いかける場面を見るたびに、
　自分ならと毎度考えさせられる。
　今なら「自分の思いを持ち、自分で考え、自ら動きだせること」かな。

・親族の死・・で、責任はとりたくない・・自分は関係ない・・
　ダ・ケ・ド！
　・・何か金目の物を残していないか？

・"過去の栄光"を捨てることができずに、トラブルを起こし続け、
　その都度、仕事や職場からスタコラ逃げていく。

・本を読んで、にわか専門家になるのは危険

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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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【あとがき】　最近耳にした良いこと（羅列です）

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・小さなプライドを捨てろ（大きな目的のためには）
・時代は変わる、自分を変えろ
・不動産を買うのはリスクコントロール
・人としての土台がなければ成功はしない
・目的を達成するに相応しい自分になる
・鳴かぬなら　他を探そう　ホトトギス
・人相で幸か不幸かが決まる、幸せになる人は顔に○がある（笑顔）
・肌身離さず、手を離さず、目を離さず、心を離さず（親子関係の成長）

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この選択には、何が正解というものはありません。自分たちがどのような生活をしたいか、それにはどのような住まいが最適かを知るものです。上記のような選択をプロの私がしたからといって、真似る必要もなければ、それが正しいかどうかはわかりません。正解を知っているのは、みなさま自身であり、他人には分からない。

一昨日の夜にご相談頂いた方は、中古マンションを購入しようとしたところ、一戸建てにすべきだ、新築にすべきだと、違う場所にすべきだと、いろいろな方から様々な有り難い？助言があり、何がなんだか分からなくなって、客観的な意見を聞きたいということでした。

ご助言された方が仰っていることが間違っているとも思いません。マンションよりも一戸建ての方が優れている点もあるが、逆に、一戸建てよりもマンションの方が優れている点もある。新築、中古の選択でも、地域の選択でも、同じ。ただ、助言された方は、一方からの見方しかできなかっただけであり、相手を思ってのことであり、決して助言することが悪いことでもなければ、それを無下に扱うものでもない。

助言する方も、それを受ける側も、ひとつの事柄にしばられないことが大事である。そして、本質的なことは、不動産の優劣で最適な住まいは決まらない、ということ。そこで暮らす方が主役なのであり、不動産の良さ悪さを横で比較しても分からない。

どのような暮らし方をするのか、その暮らしには、どのような住まい（不動産）が相応しいのか、それが、たまたま、マンションかもしれないし、一戸建てなのかもしれない。もしかしたら、購入しない方がいいのかもしれない。ただ、それだけです。

最後に私からの助言ですが、暮らしぶりや住まいへの価値観を考える際、今に固執しないこと、生活は数年経てば変わるものです。今の好みが、長くいつまでも続くとは限りません。案外、オーソドックな考えにした方が長期的にはいいかもしれません。

優良住宅取得支援制度（【フラット３５】Ｓ）は、優良な住宅を増やすために数年前から実施されている金利の優遇制度で、省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、当初10年間のお借入金利について、年0.3％の金利の引下げを受けることができる制度です。この優遇金利の拡充となります。

この金利優遇制度を利用すると、現在の金利水準で当初１０年間が１％台、その後も２％台の段階的な固定金利となり、変動金利や短期間の固定金利との金利差が縮まり、さらに10年を超える期間の固定金利では逆転現象も起こることから、この金利優遇制度を希望する方が増加しています。

フラット３５は、以前の公庫融資の流れを組むため、実行時期に問題があります。土地の取得費も融資の対象となります。新築の分譲住宅やマンションであれば、土地と建物の同時取得のため、土地分も同時に融資を得られ支払いが可能ですが、建物完成時の融資が原則のため、土地の先行取得時の資金としては利用できず、また、建築時の着手金や中間金の支払いにも対応できません。土地を購入し注文住宅を建築される方にとっては使いづらい面がございました。

このように利用を束縛しかねない事情と利用者のニーズが高まりを受け、金融機関サイドは利用者獲得のために、土地の先行取得時や建築の中間支払いに対応した「つなぎ融資」の制度に取り組み始めました。

例として、全国宅地建物取引業協会（ハトマーク）の関連である全宅住宅ローンで取り扱っているつなぎ融資で説明させて頂きますと、フラット３５の内定金額以内で、土地取得時に土地価格１００％まで、住宅着手時と建築中間金支払い時にそれぞれ建築代金の３０％を限度として利用できます。利用にあたり、担保の設定や保証人は不要ですが、手数料と金利※は必要です。※金利はフラット３５とは違い、つなぎ融資独自の金利です。

他にも同様の取り組みを始めた金融機関がございますので、ご利用を予定している金融機関に確認してみてください。また、土地取得前の資金計画の相談時から、この制度を視野に入れ、金融機関の選定することもありだと思います。

補足：既に【フラット３５】Ｓをお申し込みされた方を含め、平成22年２月15日以降【フラット３５】Ｓの資金をお受け取りになる場合、金利引下げ幅の拡大の対象となります。さらに、平成22年２月14日までに【フラット３５】Ｓの資金をお受け取りになる予定のお客様でも、民間金融機関のつなぎ融資のご利用等によって平成22年２月15日以降に【フラット３５】Ｓの資金をお受け取りになるよう変更すれば、金利引下げ幅の拡大の対象となります。

【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.32

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　読者の皆さま、こんにちは。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。

　あっという間に、今年も一カ月が過ぎてしまいました。
　今年の出足はいかがですか？

　都内で雪が降ると春が近いと言われます。
　不動産、住宅業界も、春は近いかもしれません。

　さて、２月２日に、協議会の第一回会合が開催されました。
　すべては掲載できませんが、少しだけご紹介させて頂きます。

　【議題】
　・協議会の位置づけと期待するもの
　・住宅購入アドバイザーとは

　【内容】
　・協議会の取り組みに参加することにより、お客様にアピールしやすくなる
　・住まい探しをする前にプロへ相談するという文化、流れ、意識を広める
　・住まい探しの手伝いは人生（人）が分からなければできない
　・物件探しはお客様がするもの、我々は取引と選び方のサポート
　・お金と不動産と建築のすべてを縦横的にサポートできなければならない
　・お客様の物差しとなる、迷っている人への提案
　・情報屋からの脱却、物を選ぶのではなく、人を選ぶように
　・安心を与えること
　・お客様へ向き合う心が大事

　今後、住宅購入アドバイザーと協議会がどのように高めていけるか、
　皆さまと一緒に作り上げていきたいと思います。

　住宅購入アドバイザー協議会：http://www.house-adviser.jp/

　■協議会会員の皆様へ

　会合の詳細と資料（画像）は、
　http://bit.ly/ao1eWH　にてご確認いただけます。
　閲覧にはIDとパスワードが必要です。
　お忘れになられた方は、ご連絡ください。

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【今日のヒント】　カウンセリング,ヒアリング

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　業界問わず、信頼関係の構築は営業の基本かと思います。
　その際のポイントをまとめてみました。

　　・希望,不安,状況をヒアリング
　　・住まい,不動産について丁寧に解説
　　・住まい探しのポイント（依頼者に合わせて具体的に）をレクチャー
　　・自分の考え方を主張するのではなく、お客様の気持ちに共鳴する
　　・メモを取り、内容を確認しながら進める
　　・お客様の気持ち,考えは、短期で大きく変わる（固執しすぎない）
　　・自己開示で相手も開示
　　・納得するまで確認（聞く）
　　・的確な質問が相手の気持ちを引き出す
　　・相手が直前に話したことを繰り返す
　　・相手に関心を持ち、近づくきっかけを見つける
　　・お客様の奥底に潜む幸福感、人生の価値観に触れる
　　・小さなつぶやきに注意
　　・日常生活がイメージできる質問

　これがすべて日常的にできているわけではありません。

　相手を思うこと、気持ちよく話して頂けるように、
　笑顔と雰囲気作りが大切になります。

　こちらはプロですから、
　頭ごなしに話すことは簡単かもしれません。

　しかし、プロが気分良く一方的に話しても、
　頭では理解して頂けるかもしれませんが、
　信頼関係の構築は難しいでしょうね。

　こちらが話すときは、短く区切ることです。

　だらだらと長くなってしまいますと、
　相手のことを聞き出すことができませんし、
　いくら良いことを言っても、
　何が言いたいのか伝わりません。

　相手の顔色を見てください。
　話長いな?と、つまらなさそうな顔をしていませんか。

　これでは、ヒアリング、カウンセリングできませんよ。
　もちろん、信頼関係の構築は遠くなります。

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【しばたのつぶやき】

・長期金利が上昇中。１月末から２月に入って、立て続けに上昇。
　ただ、金利推移のグラフを短いスパンで見ればの話で、
　大きなスパンなら揉みあっている程度か。
　このような短期的な事柄を大げさに考えて、
　人生に影響する住まい探しの根幹に
　大きな影響を与えないようにしなければならない。

・有名女優をCMに起用している有名不動産チェーン。
　公式の価格よりもサイトに低く掲載、
　問い合わせすると間違えて掲載とのことだが、
　サイトを直さないのは、おとり広告の確信犯？→お客様集め。
　または、そこまで値下げが可能だから？
　→依頼してくれた売り主の利益はどうなる？

・立地重視（資産価値？）で見るなら、
　新築中古なんてどちらでもいいのかもしれない。
　建物を軽視するわけではなく、質が伴っていれば。
　築年数での判断ではない。
　売り出された現状に不満なら直せばいいのだから。

　この他のつぶやきは、こちらで
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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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【あとがき】　配信が空いてしまいました

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　いろいろと、いろいろあって、配信が空いてしまいました。
　業務は早いほうだと思うのですが、
　溜まりに溜まってしまって。
　本業のコラムもメルマガもサボりがちです。

　ツイッターでのつぶやきも、
　気になったニュースなどのメモ的な利用となっております。

　でも、ツイッターは、こういう使い方でいいのかなと思います。
　おはよー、とか、今どこにいる、とか。
　よほどの有名人でなければ、そんなの興味ないですよね。

　だったら、気になったニュースに、
　一言コメントを添えて、つぶやいた方がいい。

　見て頂いた方にも、見落としたニュースなどが拾えて、
　有益だと思います。

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【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.31

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　読者の皆さま、こんにちは。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。

　お正月も明けて、実質、最初の週末となった３連休。

　例年ですと、お正月明けは購入希望者が増加しますが、
　この暗い世相、不景気で、今年はどうかな?、と様子を見ていましたら、
　思ったより、例年どおりのスタートだったようです。

　ただし、12月に、住宅エコポイント制度や贈与税軽減などのニュースで、
　昨年末に動きが前倒しになった分、この流れがいつまで続くのか、
　もしかしたら、早めに新年のシーズンは終了するかもしれません。

　今、購入を検討されている方のなかには、
　「不動産は今が買い時」という言葉を耳にして、
　検討を始めた方もいるかと思われます。

　果たして、本当に買い時なのか、
　ちょっと検証してみたいと思います。

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　炭とダイヤ

　炭はただ火を起こすための道具として、大量消費される。

　ダイヤは見る者の目を奪い、
　高額で取引され、昔から人をひきつけてやまない存在。

　根本的な元素は同じでも、
　構造が違うだけで、こんなにも扱いが違う

　つづきは、あとがき、にて。

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【今日のヒント】　2010年は、不動産の買い時か？

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「不動産は今が買い時」という言葉は、金銭的な面から考えられます。

　このお金の部分は、
　不動産価格、金利、税制が主な内容となります。

　１．不動産価格

　昨年、流行にもなったアウトレットマンションのように、
　新築マンションでは、分譲業者の倒産や資金繰り難、販売不振などから、
　価格は、大幅に下落しました。

　これは、建売住宅や地価でも、同様で、
　高額帯を中心に下落しました。

　現在、リーマンショック前の好景気だった頃に上昇した分を
　帳消しにする程度の値下がりをし、
　バブル崩壊後の底値と同程度の水準になって、
　下落は落ち着いてきております。

　ただし、底になったから、これから上昇するかといえば、
　決してそういう兆候があるわけではありません。

　今後の不動産価格は、
　このあたりで落ち着き、今後下がりづらいものと、
　まだまだ下がる余地があるものとに分かれるのではないでしょうか。

　土地にしても、建物にしても、
　質の良いものを選ばれるという前提付きで、
　買い時なのかもしれません。

　２．金利

　日本の金利水準が、これ以上下がりようがない程度の
　低金利であることは、ご承知のとおりです。

　一番低い水準であること、これ以上ない買い時（借り時）とも取れます。

　さらに、長期固定金利の代表格であるフラット３５では、
　当初１０年間の金利優遇もあり、（質のよい建物に限る）
　１１年目以降の金利水準も、決して高いものでもないので、
　さらに、買い時（借り時）の判定には追い風となります。

　ただし、金利を考えるにあたり、考慮しなければならないのが、
　物価との関連性です。

　現在、デフレ下であるとの認識が一般的です。
　デフレは、物価の下落（現金価値の上昇）の状態であり、
　厳密には、地価は物価に含まれないらしいですが、
　不動産価格の下落分も加味しなければなりません。

　さらに、返済の原資となる現金の価値が上昇する、
　返済負担が上昇するこということにもなります。

　※逆に、インフレ時は、返済負担が軽くなる。

　以上のことから、
　不動産価値が下がりづらいものであれば買い時と言えます。

　３．税制

　既存の住宅ローン減税に加え、
　住宅版エコポイント制度、贈与税の控除幅拡大など、
　不景気となれば、住宅取得促進へと進む政策。

　これらの政策が、今後さらに拡大するというものでもないので、
　ここは単純に買い時と判断してもいいかもしれません。

　さらに、来年以降の税制も見えないことから、
　特に今年、という判断もできます。

　４．まとめ

　質の良いものであれば、不動産は買い時、と判断しても良さそうです。

　ただ、「不動産は今が買い時」という話は、
　毎年、いつでも言われるようなことで、
　不動産市場でも、金利でも、
　裏表、良い面もあれば、悪い面もあるもので、
　見方次第で、どちらにでも転がるものかもしれません。

　結局、個々の事情としての、
　収入や家族状況、現在の住まいなどを考えて、
　購入するきっかけがあり、購入しても大丈夫そうで、
　購入しても良さそうな不動産であれば、
　購入してもよい、という身も蓋もない結論になってしまいます。

　実際の依頼内容を見ていますと、
　なんで、こんなの買ってしまったんだろう、というケースが多くあります。

　買い時かどうかの判断以上に、
　どのような住まいを探して購入するかという検討を、
　実際に探す前から行うことが大切なんだと思います。

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【しばたのつぶやき】

・プレジデント"マネーの流儀"自宅の売却法
「中小よりも大手が安心。少しでも高額査定を出した業者に頼みたい」
　・・・×。

・スタンダード＆プアーズは、住宅価格は2010年も全国ベースで下落が続くが、
　2009年より下落幅が縮小し、都市圏では価格が上昇に転じると予想する。

　この他のつぶやきは、こちらで
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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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【あとがき】　炭とダイヤ

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　わたし、今年４１歳。
　まったく女性にモテません。
　行動するも、全然結果が出ません。

　もう一人・・氏、今年４３歳。
　一際目立ち、輝いている男性。
　自然と、結果が出ています。

　なぜ、という疑問が、私にはいつも浮かび上がってやまない。

　・・・

　私の何がいけないのか。
　二人は同じ人間、しかも年齢や置かれている環境は変わらない。

　考えに、考え抜いた結果、
　「第一印象の雰囲気が鍵ではないか。」
　笑顔、明るさ、服装、体型など。

　誘われたら「行きたい！」と思われる男になるのが、
　一番手っ取り早いわけです。

　さて、これは何を暗示しているのか。

　異性だけでなく、営業でも、同僚や同業者、友人知人にいたるまで、
　すべての人間関係で、同じことが言えます。

　「この人に会いたい」と思われること。

　そのために、相手へどのような印象を与えるのか。
　相手の立場によって内容は異なると思うが、
　根っこは同じだと思う。

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　発行人：住宅購入アドバイザー協議会　事務局　柴田　誠
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【住宅購入アドバイザー協議会】　　不動産・住宅営業のヒント♪ NO.30

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　読者の皆さま、あけましておめでとうございます。
　住宅購入アドバイザー協議会の　柴田　誠　です。
　本年もご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。

　さて、年末年始、お正月、
　みなさまはどのようにお過ごしなされましたでしょうか。

　私は、例年通り、スポーツ観戦がメインの年末年始です。
　さらに、曜日配列が難しく、休みが取りすぎになるか、取れないかの、
　二極分化になりそうな年末年始休暇でした。

　さて、平成22年（2010年）は、どのような年になるでしょう。
　スポーツ界では、冬季五輪、サッカーＷ杯、とビックイベントがあります。

　私、個人的には、北総鉄道の成田空港延伸（成田新高速鉄道）です。
　千葉ＮＴの街開きに合わせて北総鉄道が開業したのは昭和54年。
　当時は、小室駅までの３駅のみで、北初富駅から新京成電鉄へ乗り入れ、
　松戸駅まで向かっておりました。

　その後、上り方面は、京成高砂駅まで開通し、
　都営浅草線を経由して、京浜急行電鉄まで乗り入れしています。
　下り方面は、千葉ＮＴ中央駅、印西牧の原駅、印旛日本医大駅と開通し、
　ようやく、当初の予定だった成田空港まで開通します。

　景気低迷下で、この出来事が、沿線の不動産・住宅事情に、
　どの程度の影響を及ぼすのか。

　北総鉄道は、高い運賃の問題がネックとなって、
　発展を妨げておりますが、
　今回の成田空港延伸が、長期的には、必ず、
　発展に繋がるものと期待しております。

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【今日のヒント】　年末年始、総ざらい

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　年末年始、お伝えできなかったトピックを総ざらいします。

・2010年、長期金利予想

　超低金利下で終わった2009年。
　この流れが今後も続くのか、
　年明けから上昇傾向にある流れで一段高くなるのか。

　2010年の金利はどう動くのか、経済の専門家でもないので僭越ですが、
　現場に立つ感覚では、今年も昨年の流れが続くのではないかと思います。

　この続きはこちらで
　http://www.preseek.jp/column/loan-news/100107.html

・社会心理学のPM理論

　P機能（パフォーマンス:目標達成機能、仕事・スキル）と
　M機能（メンテナンス:集団維持機能、人間関係・気遣い・思いやり）の
　組み合わせで４分類されるが、
　Pが強くMが弱いPm型か、どちらも弱いpm型かな、私の場合。
　どちらにしてもダメな分類。PよりMが大切かも。

・仲介のジレンマ

　日常消費のなかでは珍しいから理解されづらいですね。
「契約が無ければ悩み、契約をする事でも悩み、
　契約後も不安がつきまとう・・それが仲介営業かな。」

・レモンの原理

　'情報の非対称性'が存在する場合に
「質の劣る物」の方が「良い物」より多く流通する現象

・小さい食い違いがお客様を不安に思わせている。

・営業担当者に求められる資質

　希望と現実のうまい落としどころをみつけてくれて、
　現実的なプランを提案してくれること

・要注意夫婦（仲介担当者の経験値）

「ファッションが極端に違うご夫婦」

　この他のつぶやきは、こちらで
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【兄弟誌】　住宅購入アドバイザー奮闘日記（メールマガジン）

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【あとがき】　年末年始の行動

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　とある方より、私の日常生活を知りたいとのことですので、
　年末年始の行動内容をお知らせしてみます。
　（あんまり興味がわかないと思うのですが）

　12.27　実質の営業納め
　12.28　船橋温泉（湯楽の里）
　12.29　大切な方との顔合わせ
　12.30　経営としての会社納め
　12.31　高校サッカー観戦（フクダ電子アリーナ）
　01.01　成田山初詣と厄除（本厄）
　01.02　箱根駅伝、高校サッカー、大学ラグビー（すべてTV）
　01.03　志賀高原へスキー
　01.04　同上
　01.05　中山金杯?新年会（業者）
　01.06　経営としての会社始め（正月ボケ解消のリハビリ）

　こんな感じです。

　ずいぶんと休んでしまったという感じを抱くのは、
　貧乏性の性格なのでしょうか。

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